Η φορολογία ακινήτων στην Ελλάδα αποτελεί ένα από τα πιο πολύπλοκα κεφάλαια της φορολογικής νομοθεσίας και ταυτόχρονα ένα από τα πιο κοστοβόρα για τον ιδιοκτήτη που δεν είναι επαρκώς ενημερωμένος. Αγορά, κατοχή, εκμίσθωση, μεταβίβαση, κληρονομιά: Κάθε στάδιο της «ζωής» ενός ακινήτου συνοδεύεται από διαφορετικές φορολογικές υποχρεώσεις, κλίμακες και προθεσμίες.
Μάθετε ποιοι φόροι ακινήτων ισχύουν σήμερα, τις μειώσεις και απαλλαγές που δικαιούστε, και τις νόμιμες στρατηγικές εξοικονόμησης που μπορείτε να αξιοποιήσετε.
Φόροι Ακινήτων στην Ελλάδα: Το Πλαίσιο που Πρέπει να Γνωρίζετε
Η φορολογία ακινήτων στην Ελλάδα αφορά πέντε βασικές κατηγορίες φόρων και επιβαρύνσεων:
Τον ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων), που επιβάλλεται ετησίως σε κάθε ακίνητο. Τον φόρο εισοδήματος από ενοίκια, που αφορά τους ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν τα ακίνητά τους. Τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ), που καταβάλλεται κατά την αγοραπωλησία. Τον φόρο κληρονομιάς, που επιβάλλεται στη μεταβίβαση ακινήτων αιτία θανάτου. Και τον φόρο δωρεάς και γονικής παροχής, που ισχύει για εν ζωή μεταβιβάσεις.
Κάθε μια από αυτές τις κατηγορίες έχει δική της κλίμακα, δικές της εξαιρέσεις και δικές της ευκαιρίες για φορολογικό σχεδιασμό.
ΕΝΦΙΑ 2026: Υπολογισμός, Μειώσεις και Απαλλαγές
Ο ΕΝΦΙΑ αποτελεί τον κύριο ετήσιο φόρο κατοχής ακίνητης περιουσίας και βασίζεται στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, όπως αυτές ορίζονται από το Υπουργείο Οικονομικών.
Πότε Πληρώνεται ο ΕΝΦΙΑ
Ο ΕΝΦΙΑ για το 2026 καταβάλλεται σε 12 μηνιαίες δόσεις, με την πρώτη να πληρώνεται στο τέλος Μαρτίου 2026. Η εκκαθάριση και ανάρτηση των εκκαθαριστικών γίνεται μέσω του myAADE, ενώ κάθε αλλαγή στη σύνθεση της ακίνητης περιουσίας (αγορά, πώληση, κληρονομιά) απαιτεί ενημέρωση του εντύπου Ε9.
Έκπτωση ΕΝΦΙΑ μέσω Ασφάλισης Κατοικίας
Μια από τις πιο αποδοτικές νόμιμες μειώσεις που ισχύουν σήμερα αφορά την ασφάλιση της κατοικίας έναντι φυσικών καταστροφών. Η έκπτωση φτάνει το 20% για ακίνητα με αντικειμενική αξία έως 500.000 ευρώ και περιορίζεται στο 10% για κατοικίες υψηλότερης αξίας.
Μείωση 20% στον ΕΝΦΙΑ δικαιούνται ιδιοκτήτες που έχουν ασφαλίσει κατοικίες αξίας έως 500.000 ευρώ έναντι φυσικών καταστροφών (σεισμό, πυρκαγιά, πλημμύρες), εφόσον έχουν υποβάλει τη σχετική αίτηση μέσω myProperty. Όταν η διάρκεια της ασφάλισης είναι μικρότερη του ενός έτους, η έκπτωση διαμορφώνεται αναλογικά: για εννέα μήνες στο 15%, για έξι μήνες στο 10% και για τρεις μήνες στο 5%.
Για να εγκριθεί η έκπτωση, το ασφαλιστήριο συμβόλαιο πρέπει να καλύπτει σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα, να έχει ελάχιστη διάρκεια τριών μηνών και το ακίνητο να είναι ασφαλισμένο για τουλάχιστον 900 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Η διαδικασία περνά αποκλειστικά από την ψηφιακή πύλη myPROPERTY. Ο φορολογούμενος εισέρχεται με τους κωδικούς Taxisnet, επιλέγει τον Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ) που αντιστοιχεί στην ασφαλισμένη κατοικία και τον συνδέει με το αντίστοιχο ασφαλιστήριο συμβόλαιο.
Συμπληρωματικός Φόρος ΕΝΦΙΑ
Αν η συνολική φορολογητέα αξία των ακινήτων υπερβαίνει τις 500.000 ευρώ, ενδέχεται να επιβληθεί συμπληρωματικός φόρος. Ο συμπληρωματικός φόρος αφορά φυσικά πρόσωπα με υψηλή συνολική ακίνητη περιουσία και υπολογίζεται επιπλέον του κύριου ΕΝΦΙΑ.
Φορολογία ακινήτων από Εισοδήματα Ενοικίων: Νέα Κλίμακα από 2026
Η εκμίσθωση ακινήτων γεννά φορολογητέο εισόδημα που δηλώνεται μέσω του εντύπου Ε2 και μεταφέρεται αυτόματα στη φορολογική δήλωση Ε1.
Η Παλαιά και η Νέα Κλίμακα Φορολόγησης Ενοικίων
Για τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν εντός του 2025 (δήλωση που υποβάλλεται το 2026) εξακολουθεί να ισχύει η τριβάθμια κλίμακα: 15% για εισόδημα έως 12.000 ευρώ, και 35% για το υπερβάλλον ποσό.
Από 1η Ιανουαρίου 2026, στην κλίμακα φορολόγησης των εισοδημάτων από ακίνητα εισάγεται νέος ενδιάμεσος συντελεστής 25% για τα εισοδήματα μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ, ενώ από 35.001 ευρώ και άνω εφαρμόζεται συντελεστής 45%. Η αλλαγή αυτή ωφελεί ιδιοκτήτες με μισθωτικά εισοδήματα στο ενδιάμεσο εύρος, ενώ επιβαρύνει αισθητά τα υψηλά εισοδήματα από ενοίκια.
Τι Πρέπει να Δηλώσετε
Οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να δηλώνουν στο Ε2 κάθε μισθωτική σύμβαση, συμπεριλαμβανομένων βραχυχρόνιων μισθώσεων (π.χ. Airbnb), εμπορικών μισθώσεων και δωρεάν παραχωρήσεων, για τις οποίες τεκμαίρεται εισόδημα βάσει της αντικειμενικής αξίας. Η μη δήλωση εισοδήματος από ενοίκια αποτελεί συχνό εύρημα ελέγχου από την ΑΑΔΕ.
Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ): Τι Ισχύει κατά την Aγοραπωλησία
Η αγορά ενός ακινήτου συνοδεύεται κατά κανόνα από την υποχρέωση καταβολής Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων (Φ.Μ.Α.), εκτός από τις περιπτώσεις όπου εφαρμόζεται το καθεστώς Φ.Π.Α. Παράλληλα, η ελληνική νομοθεσία προβλέπει τη δυνατότητα απαλλαγής από τον Φ.Μ.Α. για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις και όρια που αξίζει να εξεταστούν προσεκτικά πριν από κάθε αγορά.
Ποιος Φόρος Εφαρμόζεται
Επιβάλλεται φόρος 3,09% επί της φορολογητέας αξίας υφιστάμενων (μη νεόδμητων) ακινήτων που δεν υπάγονται σε ΦΠΑ. Ο ΦΠΑ εφαρμόζεται σε νεόδμητα ακίνητα με άδειες που εκδόθηκαν μετά το 2006. Επισημαίνεται ωστόσο ότι η εφαρμογή ΦΠΑ στα νεόδμητα έχει ανασταλεί για παρατεταμένο διάστημα, αποτέλεσμα του οποίου είναι οι περισσότερες αγορές να εμπίπτουν στον ΦΜΑ.
Ψηφιοποίηση Δηλώσεων ΦΜΑ
Η υποβολή δηλώσεων φόρου μεταβίβασης γίνεται πλέον ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY της ΑΑΔΕ, εξαλείφοντας την ανάγκη για φυσική παρουσία στη ΔΟΥ στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων.
Φόρος Κληρονομιάς Ακινήτου: Κλίμακες και Aφορολόγητα Όρια
Η απόκτηση ακινήτου αιτία θανάτου υπόκειται σε φόρο κληρονομιάς, ο οποίος υπολογίζεται με βάση τη συγγενική σχέση του κληρονόμου με τον κληρονομούμενο και την αξία της κτήσης.
Αφορολόγητο Όριο Α' Κατηγορίας
Για κληρονόμους Α’ κατηγορίας (σύζυγος, τέκνα, γονείς), ισχύει σημαντικό αφορολόγητο όριο, παραδοσιακά από τα υψηλότερα στην ΕΕ για στενή συγγένεια. Η αξία που υπερβαίνει το αφορολόγητο φορολογείται με προοδευτικούς συντελεστές.
Νέο Θεσμικό Πλαίσιο από 2025
Με τον Ν. 5219/2025 κωδικοποιήθηκε ο Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας, ο οποίος από τις 18 Ιουλίου 2025 αντικατέστησε τον προγενέστερο Κώδικα Διατάξεων Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών και Κερδών από Τυχερά Παίγνια. Η ενοποίηση αυτή επιφέρει σημαντικές αλλαγές στις διαδικασίες και απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή από όσους έχουν εκκρεμείς υποθέσεις κληρονομιάς.
Ψηφιακή Υποβολή Δηλώσεων Κληρονομιάς
Οι δηλώσεις φόρου για κληρονομιές, δωρεές και γονικές παροχές πραγματοποιούνται πλέον ψηφιακά μέσω της ΑΑΔΕ, στην πλατφόρμα myPROPERTY. Η δήλωση μπορεί να υποβληθεί από τον φορολογούμενο ή από εξουσιοδοτημένο λογιστή-φοροτεχνικό.
Φόρος Δωρεάς και Γονικής Παροχής Ακινήτου
Η μεταβίβαση ακινήτου εν ζωή αποτελεί εναλλακτική στρατηγική διαδοχής που μπορεί υπό προϋποθέσεις να είναι φορολογικά αποδοτικότερη από τη μεταβίβαση αιτία θανάτου.
Ο φόρος δωρεάς είναι προοδευτικός και αποτελεί συνάρτηση της αξίας της μεταβιβαζόμενης περιουσίας και της συγγενικής σχέσης του δικαιοδόχου με το δικαιοπάροχο.
Για γονικές παροχές, εφόσον η φορολογητέα αξία υπερβαίνει τις 800.000 ευρώ, επιβάλλεται φόρος με ενιαίο συντελεστή 10% για την υπερβάλλουσα αξία μετά την αφαίρεση του αφορολόγητου ποσού.
Ο στρατηγικός χρόνος και τρόπος μεταβίβασης ακινήτων στο πλαίσιο οικογενειακού φορολογικού σχεδιασμού μπορεί να επιφέρει σημαντική εξοικονόμηση. Αυτό, ωστόσο, απαιτεί εξειδικευμένη ανάλυση ανά περίπτωση.
Νέες Ρυθμίσεις από 2026 που Αφορούν Ιδιοκτήτες Ακινήτων
Το φορολογικό τοπίο για τα ακίνητα αλλάζει σημαντικά από το 2026. Αξίζει να γνωρίζετε τα εξής:
Από την πρωτοχρονιά τέθηκαν σε ισχύ νέες παρεμβάσεις με στόχο την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης και την ενίσχυση της αγοράς ακινήτων. Συγκεκριμένα, εισάγεται η νέα τετραβάθμια κλίμακα φορολόγησης ενοικίων, θεσπίζεται επιστροφή ενός μηνιαίου ενοικίου σε δικαιούχους ενοικιαστές, και επεκτείνεται από το 2027 η πλατφόρμα myPROPERTY σε περισσότερες από 2.100 περιοχές που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος, με στόχο να τελειώσουν οι χειρόγραφες δηλώσεις στις Εφορίες.
Στρατηγικές Νόμιμης Εξοικονόμησης στη Φορολογία Ακινήτων
Η φορολογική επιβάρυνση από ακίνητα δεν είναι απολύτως σταθερή, υπάρχουν νόμιμες επιλογές που μπορούν να τη μειώσουν σημαντικά. Παρακάτω παρουσιάζουμε τις κυριότερες:
Ασφάλιση κατοικίας έναντι φυσικών καταστροφών για έκπτωση ΕΝΦΙΑ έως 20%, με σχετικά χαμηλό κόστος ασφαλίστρου σε σύγκριση με τη φορολογική ωφέλεια.
Έλεγχος ορθότητας Ε9 για εντοπισμό τυχόν λαθών στα τετραγωνικά, τις χρήσεις και τα εμπράγματα δικαιώματα που οδηγούν σε υπέρ-φορολόγηση.
Έγκαιρος φορολογικός σχεδιασμός για μεταβιβάσεις, η επιλογή του χρόνου και του τρόπου μεταβίβασης (πώληση, δωρεά, γονική παροχή, κληρονομιά) επηρεάζει ουσιωδώς το φορολογικό αποτέλεσμα.
Αξιοποίηση αφορολόγητων ορίων γονικής παροχής σε συνδυασμό με έγκαιρο φορολογικό σχεδιασμό οικογενειακής περιουσίας.
Ορθή δήλωση εισοδήματος από ενοίκια και αξιοποίηση εκπιπτόμενων δαπανών (π.χ. επισκευές, ασφάλιστρα), ώστε να μειωθεί η φορολογητέα βάση.
Η LINK Consulting Αναλαμβάνει τη Φορολογία των Ακινήτων σας
Η LINK Consulting (LINK Συμβουλευτική Α.Ε.) διαθέτει εξειδικευμένη ομάδα φοροτεχνικών και λογιστών με βαθιά γνώση της φορολογίας ακινήτων, και παρέχει ολοκληρωμένη υποστήριξη σε κάθε στάδιο: από τον υπολογισμό και τον έλεγχο ΕΝΦΙΑ, την ορθή δήλωση εισοδημάτων από ενοίκια, τη διαχείριση μεταβιβάσεων και κληρονομιών, έως τον συνολικό φορολογικό σχεδιασμό της ακίνητης περιουσίας σας.
Με γνώση της ισχύουσας νομοθεσίας, των αλλαγών που εισάγονται, και των νόμιμων ευκαιριών εξοικονόμησης, η LINK Consulting σας βοηθά να λαμβάνετε αποφάσεις με πλήρη εικόνα.
Ενημερωθείτε για τις Λογιστικές Υπηρεσίες της LINK Consulting
