Η φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης αλλάζει κάθε χρόνο με αποτέλεσμα ακόμα και ιδιοκτήτες με πολυετή εμπειρία στον χώρο της βραχυχρόνιας μίσθωσης να μπερδεύονται. Μεταξύ πολύπλοκων ζητημάτων όπως το Μητρώο Ακινήτων, τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, το τέλος ανθεκτικότητας και τους νέους γεωγραφικούς περιορισμούς, είναι εύκολο να αμελήσετε μια υποχρέωση και να βρεθείτε αντιμέτωποι με πρόστιμο. Σε αυτόν τον οδηγό βάζουμε σε σειρά όλα όσα πρέπει να ξέρετε για τη φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης, απλά και κατανοητά!
Τι θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση;
Σύμφωνα με το άρθρο 111 του ν. 4446/2016, βραχυχρόνια μίσθωση είναι η μίσθωση ακινήτου για διάρκεια μικρότερη των 60 ημερών, χωρίς παροχή άλλων υπηρεσιών πλην κλινοσκεπασμάτων, ανεξάρτητα αν γίνεται μέσω πλατφόρμας (Airbnb, Booking) ή όχι. Το όριο αφορά κάθε μεμονωμένη κράτηση, όχι το σύνολο των ημερών μέσα στο έτος, μπορείτε να έχετε 150 ημέρες μισθώσεων συνολικά, αρκεί καμία να μην ξεπερνά τις 60 ημέρες. Αυτός ο ορισμός είναι το θεμέλιο πάνω στο οποίο χτίζεται όλη η φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης, γιατί καθορίζει αν το εισόδημά σας θα αντιμετωπιστεί ως ενοίκιο ή ως επιχειρηματική δραστηριότητα.
Φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης: πώς υπολογίζεται;
Εδώ κρύβεται η πιο σημαντική διάκριση, γιατί καθορίζει ποια κλίμακα εφαρμόζεται:
- Φυσικό πρόσωπο, έως 2 ακίνητα, χωρίς επιπλέον υπηρεσίες → εισόδημα από ακίνητη περιουσία, φορολογείται με την κλίμακα ενοικίων.
- Φυσικό πρόσωπο με 3+ ακίνητα, ή με επιπλέον υπηρεσίες (καθαριότητα, πρωινό, transfer) → εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, κλίμακα ατομικής επιχείρησης (9%–44%).
- Νομικό πρόσωπο → πάντα επιχειρηματική δραστηριότητα, ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων.
Ένας ιδιοκτήτης με ένα διαμέρισμα στο Airbnb φορολογείται σαν να είχε παραδοσιακό ενοίκιο. Μόλις προσθέσετε τρίτο ακίνητο ή προσφέρετε καθαριότητα ενδιάμεσα, μπαίνετε σε επιχειρηματική λογική, με ΦΠΑ, βιβλία και πιθανή προκαταβολή φόρου. Σε αυτό το στάδιο, αρκετοί ιδιοκτήτες μάς ζητούν βοήθεια για την υπηρεσία ίδρυσης εταιρείας που προσφέρουμε, ώστε να εκμεταλλευτούν τα ακίνητά τους μέσω εταιρικής δομής αντί να παραμείνουν ως φυσικό πρόσωπο. Αυτή η διάκριση είναι το πρώτο πράγμα που πρέπει να ξεκαθαρίσετε πριν υπολογίσετε οτιδήποτε άλλο στη φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Ποια είναι η φορολογική κλίμακα το 2026;
Όπως και στην επιχειρηματική δραστηριότητα, υπάρχουν δύο κλίμακες σε ισχύ: αυτή της τρέχουσας δήλωσης (εισοδήματα 2025) και η νέα, μειωμένη κλίμακα για τα εισοδήματα του 2026 (δήλωση 2027). Πολλοί ιδιοκτήτες μπερδεύονται βλέποντας δύο διαφορετικούς πίνακες στο διαδίκτυο.
Κλίμακα εισοδημάτων 2025 (δήλωση 2026):
Κλιμάκιο εισοδήματος | Συντελεστής | Σύνολο φόρου |
|---|---|---|
0 – 12.000 € | 15% | 1.800 € |
12.000 – 35.000 € | 35% | 9.850 € |
Άνω των 35.000 € | 45% | — |
Κλίμακα εισοδημάτων 2026 (δήλωση 2027):
Κλιμάκιο εισοδήματος | Συντελεστής | Σύνολο φόρου |
|---|---|---|
0 – 12.000 € | 15% | 1.800 € |
12.000 – 36.000 € | 25% | 7.800 € |
36.000 – 72.000 € | 35% | 20.400 € |
Άνω των 72.000 € | 45% | — |
Το ενδιάμεσο κλιμάκιο μειώνεται από 35% σε 25% και επεκτείνεται μέχρι τις 36.000 €, κάτι που ωφελεί κυρίως μεσαία εισοδήματα.
Παράδειγμα: Ιδιοκτήτης με καθαρό εισόδημα 20.000 € πληρώνει σήμερα φόρο 4.600 €. Με τη νέα κλίμακα του 2026, ο φόρος πέφτει στα 3.800 €, όφελος 800 € ετησίως. Αυτός ο υπολογισμός είναι συχνά το πρώτο ερώτημα που μας θέτουν πελάτες όταν ζητούν καθοδήγηση στη φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Πρέπει να εγγραφώ στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής;
Ναι, σχεδόν πάντα. Κάθε ακίνητο καταχωρείται ξεχωριστά στο Μητρώο της ΑΑΔΕ, και ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) αναγράφεται υποχρεωτικά σε κάθε ανάρτηση. Εξαιρούνται μόνο όσοι διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ). Η εγγραφή αυτή δεν είναι προαιρετική διοικητική διατύπωση, αποτελεί προϋπόθεση για να θεωρείται νόμιμη η εκμετάλλευση του ακινήτου, και η παράλειψή της είναι από τα πιο συχνά λάθη που βλέπουμε σε νέους ιδιοκτήτες που ασχολούνται πρώτη φορά με τη φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Πέρα από την εγγραφή, υπάρχει και η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, για κάθε μεμονωμένη μίσθωση:
- Προθεσμία: μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του μισθωτή.
- Τροποποίηση δηλώσεων: μέχρι τις 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της φορολογικής δήλωσης.
- Οριστικοποίηση Μητρώου: την ίδια ημερομηνία, 28η Φεβρουαρίου.
- Σε ακύρωση κράτησης με χρέωση ακυρωτικών, δήλωση μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα.
Τι είναι το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση;
Είναι ο διάδοχος του παλιού φόρου διαμονής, ανά ημερήσια χρήση και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα:
Τύπος καταλύματος | Μάρτιος – Οκτώβριος | Νοέμβριος – Φεβρουάριος |
|---|---|---|
Βραχυχρόνια μίσθωση (τυπικό διαμέρισμα) | 1,50 € | 0,50 € |
Μονοκατοικία άνω των 80 τ.μ. | 10,00 € | 4,00 € |
Βαρύνει τον διαμένοντα, εισπράττεται πριν την αναχώρησή του με ειδικό στοιχείο-απόδειξη και αποδίδεται στη Φορολογική Διοίκηση με μηνιαίες δηλώσεις. Δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ. Πολλοί ιδιοκτήτες το μπερδεύουν με τον φόρο εισοδήματος, αλλά πρόκειται για εντελώς ξεχωριστή υποχρέωση, ένα ακόμα κομμάτι της φορολογίας βραχυχρόνιας μίσθωσης, με δικές του προθεσμίες και δική του διαδικασία απόδοσης.
Ξεχωριστά υπάρχει και το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων (0,5% επί ακαθάριστων εσόδων). Υπάρχει αντιπαράθεση στην αγορά για το αν αφορά και ιδιώτες με έως 2 ακίνητα ή μόνο κατόχους ΕΣΛ, καλό να το ξεκαθαρίσετε με τον λογιστή σας πριν προχωρήσετε λανθασμένα.
Πότε επιβάλλεται ΦΠΑ στη βραχυχρόνια μίσθωση;
Ο Κώδικας ΦΠΑ εξομοιώνει πλέον τη βραχυχρόνια διαμονή με τα ξενοδοχεία. Στην πράξη, ενεργοποιείται κυρίως στην περίπτωση των 3+ ακινήτων, πρόσθετων υπηρεσιών, ή όταν υπάρχει ΕΣΛ. Για τον απλό ιδιοκτήτη με 1-2 ακίνητα χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες, το εισόδημα παραμένει εκτός ΦΠΑ, όπως ένα κανονικό ενοίκιο.
Τι πρόστιμα υπάρχουν σε περίπτωση παράλειψης;
Παράβαση | Πρόστιμο |
|---|---|
Μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων | 50% των ακαθάριστων εσόδων, ελάχιστο 5.000 € |
Μη υποβολή ή ανακριβής Δήλωση | Διπλάσιο του μισθώματος στην πλατφόρμα κατά τον έλεγχο |
Εκπρόθεσμη Δήλωση | 100 € (δεν επιβάλλεται αν το εισόδημα έχει ήδη δηλωθεί) |
Το πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης τιμωρεί την απόκρυψη εισοδήματος, όχι την καθυστέρηση αυτή καθεαυτή — αλλά σε επανειλημμένη μη συμμόρφωση οι έλεγχοι γίνονται πιο συχνοί. Αν βρεθείτε αντιμέτωποι με κάτι τέτοιο, η υπηρεσία φορολογικού ελέγχου της Link Consulting μπορεί να σας υποστηρίξει σε όλα τα στάδια.
Ισχύουν νέοι περιορισμοί στη Θεσσαλονίκη το 2026;
Ναι! Ενώ ο περιορισμός ισχύει ήδη από το 2025 στην Αθήνα, πλέον επεκτείνεται από το 2026 και στη Θεσσαλονίκη. Συγκεκριμένα, από την 1η Μαρτίου 2026, απαγορεύεται η εγγραφή νέων ακινήτων στο Μητρώο στην Α’ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης, από την πλατεία Αριστοτέλους κατά μήκος Εγνατίας και Τσιμισκή, το ιστορικό εμπορικό τρίγωνο, τα Λαδάδικα, την περιοχή του λιμανιού και όλη την παραλιακή ζώνη μέχρι την Άνω Πόλη. Αν διαχειρίζεστε ακίνητο σε αυτή τη ζώνη, η φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης περνάει πλέον σε δεύτερο πλάνο μπροστά στο ερώτημα αν μπορείτε καν να συνεχίσετε τη δραστηριότητα.
Ο ίδιος περιορισμός ισχύει ήδη από το 2025 στο 1ο-3ο Δημοτικό Διαμέρισμα Αθηναίων, και η Θεσσαλονίκη απλώς ακολουθεί το ίδιο μοντέλο. Σημαντικό: σε όλες αυτές τις ζώνες, ο ΑΜΑ αποσυνδέεται πλέον από το ακίνητο, αν το πουλήσετε, η άδεια δεν μεταβιβάζεται αυτόματα στον νέο ιδιοκτήτη. Αν σκέφτεστε αγορά ή πώληση ακινήτου με ενεργή μίσθωση στο κέντρο της Θεσσαλονίκης ή της Αθήνας, ελέγξτε το πριν την υπογραφή, όχι μετά.
Το 2026 είναι “έτος δοκιμής” για το μέτρο, αν αποκλιμακωθεί η πίεση στα ενοίκια, δεν αποκλείεται επέκταση και σε άλλες περιοχές υψηλής τουριστικής ζήτησης εντός και εκτός Θεσσαλονίκης.
Τι πρέπει να κρατήσετε για τη φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης
Η φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν σταματά στο ερώτημα “πόσο φόρο πληρώνω”. Είναι σύνολο υποχρεώσεων που τρέχουν παράλληλα: σωστή κατηγοριοποίηση εισοδήματος, εγγραφή στο Μητρώο, μηνιαίες δηλώσεις, τέλος ανθεκτικότητας και, αν βρίσκεστε στο κέντρο μιας μεγάλης πόλης, οι νέοι γεωγραφικοί περιορισμοί. Ένα λάθος σε οποιοδήποτε σημείο κοστίζει συχνά περισσότερο από τον ίδιο τον φόρο.
Η Link Consulting προσφέρει φοροτεχνική υποστήριξη σε ό,τι αφορά τη φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης, από τη σωστή κατηγοριοποίηση εισοδήματος μέχρι το Μητρώο και τις μηνιαίες σας υποχρεώσεις. Με 35+ χρόνια εμπειρίας στη Θεσσαλονίκη, γνωρίζουμε από πρώτο χέρι και τις τοπικές ιδιαιτερότητες, όπως τους νέους περιορισμούς στο κέντρο της πόλης, και μπορούμε να σας καθοδηγήσουμε ώστε να αποφύγετε πρόστιμα και εκπλήξεις.
