Η φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης αλλάζει κάθε χρόνο με αποτέλεσμα ακόμα και ιδιοκτήτες με πολυετή εμπειρία στον χώρο της βραχυχρόνιας μίσθωσης να μπερδεύονται. Μεταξύ πολύπλοκων ζητημάτων όπως το Μητρώο Ακινήτων, τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, το τέλος ανθεκτικότητας και τους νέους γεωγραφικούς περιορισμούς, είναι εύκολο να αμελήσετε μια υποχρέωση και να βρεθείτε αντιμέτωποι με πρόστιμο. Σε αυτόν τον οδηγό βάζουμε σε σειρά όλα όσα πρέπει να ξέρετε για τη φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης, απλά και κατανοητά!
Τι θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση;
Σύμφωνα με το άρθρο 111 του ν. 4446/2016, βραχυχρόνια μίσθωση είναι η μίσθωση ακινήτου για διάρκεια μικρότερη των 60 ημερών, χωρίς παροχή άλλων υπηρεσιών πλην κλινοσκεπασμάτων, ανεξάρτητα από το αν πραγματοποιείται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή όχι.
Το όριο αφορά κάθε μεμονωμένη μίσθωση και όχι το σύνολο των ημερών μέσα στο έτος.
Αυτός ο ορισμός είναι το θεμέλιο πάνω στο οποίο χτίζεται όλη η φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης, γιατί καθορίζει αν το εισόδημά σας θα αντιμετωπιστεί ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία ή ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης: Πώς υπολογίζεται;
Εδώ βρίσκεται η πιο σημαντική διάκριση, καθώς καθορίζει ποια φορολογική αντιμετώπιση εφαρμόζεται.
Φυσικό πρόσωπο με έως 2 ακίνητα και χωρίς επιπλέον υπηρεσίες φορολογείται για εισόδημα από ακίνητη περιουσία, με την κλίμακα των ενοικίων.
Φυσικό πρόσωπο με 3 ή περισσότερα ακίνητα ή με παροχή επιπλέον υπηρεσιών, όπως καθαριότητα κατά τη διάρκεια της διαμονής, πρωινό ή transfer, θεωρείται ότι αποκτά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Νομικό πρόσωπο θεωρείται σε κάθε περίπτωση ότι ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα, ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων.
Για φυσικό πρόσωπο που διαθέτει τουλάχιστον 3 ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση προκύπτει υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας και υπαγωγής σε ΦΠΑ 13%.
Ένας ιδιοκτήτης με ένα διαμέρισμα στο Airbnb φορολογείται, υπό τις σχετικές προϋποθέσεις, όπως και για ένα παραδοσιακό ενοίκιο. Με την προσθήκη τρίτου ακινήτου ή την παροχή πρόσθετων υπηρεσιών, όμως, η φορολογική αντιμετώπιση αλλάζει ουσιαστικά και προκύπτουν πρόσθετες υποχρεώσεις, όπως έναρξη δραστηριότητας, βιβλία, ΦΠΑ και πιθανή προκαταβολή φόρου.
Ποια είναι η φορολογική κλίμακα το 2026;
Υπάρχουν δύο διαφορετικές κλίμακες που συναντά κανείς αυτή την περίοδο: η κλίμακα για τα εισοδήματα του 2025, που δηλώνονται το 2026, και η νέα κλίμακα για τα εισοδήματα που αποκτώνται από 1/1/2026 και θα δηλωθούν το 2027.
Κλίμακα εισοδημάτων 2025 (δήλωση 2026):
| Κλιμάκιο εισοδήματος | Συντελεστής | Σύνολο φόρου |
|---|---|---|
| 0 – 12.000 € | 15% | 1.800 € |
| 12.001 – 35.000 € | 35% | 9.850 € στα 35.000 € |
| Άνω των 35.000 € | 45% | — |
Κλίμακα εισοδημάτων 2026 (δήλωση 2027):
| Κλιμάκιο εισοδήματος | Φορολογικός συντελεστής | Φόρος κλιμακίου | Σύνολο εισοδήματος | Σύνολο φόρου |
|---|---|---|---|---|
| 12.000 € | 15% | 1.800 € | 12.000 € | 1.800 € |
| 12.000 € | 25% | 3.000 € | 24.000 € | 4.800 € |
| 12.000 € | 35% | 4.200 € | 36.000 € | 9.000 € |
| Υπερβάλλον | 45% | — | — | — |
Πρέπει να εγγραφώ στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής;
Ναι, σχεδόν πάντα. Κάθε ακίνητο καταχωρίζεται ξεχωριστά στο Μητρώο της ΑΑΔΕ και ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) αναγράφεται υποχρεωτικά σε κάθε σχετική ανάρτηση, με τις προβλεπόμενες εξαιρέσεις.
Πέρα από την εγγραφή, υπάρχει και η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής για κάθε μεμονωμένη μίσθωση.
Η προθεσμία υποβολής είναι μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του μισθωτή.
Οι δηλώσεις μπορούν να τροποποιούνται μέχρι τις 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της φορολογικής δήλωσης.
Η οριστικοποίηση του Μητρώου πραγματοποιείται επίσης έως τις 28 Φεβρουαρίου.
Σε περίπτωση ακύρωσης κράτησης με χρέωση ακυρωτικών, υποβάλλεται δήλωση έως τις 20 του επόμενου μήνα.
Τι είναι το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση;
Το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση επιβάλλεται ανά ημερήσια χρήση και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα.
Από 1/1/2025, για τα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης ισχύουν τα ακόλουθα ποσά:
| Τύπος καταλύματος | Απρίλιος – Οκτώβριος | Νοέμβριος – Μάρτιος |
|---|---|---|
| Ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης | 8,00 € | 2,00 € |
| Μονοκατοικία βραχυχρόνιας μίσθωσης άνω των 80 τ.μ. | 15,00 € | 4,00 € |
Για μονοκατοικίες ή ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης κάτω των 80 τ.μ. εφαρμόζονται τα ποσά των 8,00 € για την περίοδο Απριλίου–Οκτωβρίου και 2,00 € για την περίοδο Νοεμβρίου–Μαρτίου.
Η ΑΑΔΕ επιβεβαιώνει τα ποσά των 8 € και 2 € για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης στις αντίστοιχες περιόδους.
Το τέλος βαρύνει τον διαμένοντα, εισπράττεται με το προβλεπόμενο ειδικό στοιχείο και αποδίδεται στη Φορολογική Διοίκηση με μηνιαίες δηλώσεις. Δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ.
Τι ισχύει για το Τέλος Παρεπιδημούντων;
Ξεχωριστή υποχρέωση αποτελεί το Τέλος Παρεπιδημούντων.
Το τέλος αφορά όσους έχουν κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης, δηλαδή φυσικά πρόσωπα με 3 ή περισσότερα ακίνητα και νομικά πρόσωπα.
Δεν αφορά φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν μέχρι δύο ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης και δεν έχουν υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας λόγω της συγκεκριμένης εκμετάλλευσης.
Το Τέλος Παρεπιδημούντων υπολογίζεται σε ποσοστό 0,5% επί του καθαρού μισθώματος. Με απόφαση του οικείου δημοτικού συμβουλίου ο συντελεστής μπορεί να διαμορφωθεί σε 0,75%.
Το τέλος συμμετέχει επίσης στον υπολογισμό του ΦΠΑ.
Σε αρκετούς δήμους έχει αποφασιστεί αύξηση του συντελεστή στο 0,75%. Ενδεικτικά, τέτοιες αποφάσεις έχουν ληφθεί από δήμους της Αττικής, της Βόρειας Ελλάδας και άλλων περιοχών της χώρας.
Στην Αττική, σύμφωνα με τα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί, στο 0,75% έχουν προχωρήσει μεταξύ άλλων οι Δήμοι Αθηναίων, Ηρακλείου Αττικής, Βάρης–Βούλας–Βουλιαγμένης, Αλίμου, Παπάγου–Χολαργού, Κηφισιάς και Λαυρεωτικής. Ο Δήμος Μαραθώνος έχει διατηρήσει τον συντελεστή στο 0,50%.
Στη Βόρεια Ελλάδα, αύξηση στο 0,75% έχει αποφασιστεί μεταξύ άλλων από τους Δήμους Θεσσαλονίκης, Θέρμης και Νεάπολης–Συκεών, ενώ σχετικές αποφάσεις έχουν ληφθεί και από τους Δήμους Σιθωνίας, Κομοτηνής και Καστοριάς.
Στην υπόλοιπη ηπειρωτική χώρα, αντίστοιχες αποφάσεις έχουν ληφθεί, μεταξύ άλλων, από τους Δήμους Δυτικής Αχαΐας και Επιδαύρου.
Επειδή ο συντελεστής καθορίζεται με απόφαση του εκάστοτε δημοτικού συμβουλίου, είναι σημαντικό να ελέγχεται κάθε φορά ο ισχύων συντελεστής στον δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο.
Πότε επιβάλλεται ΦΠΑ στη βραχυχρόνια μίσθωση;
Για τον ιδιώτη που διαθέτει έως δύο ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες, το σχετικό εισόδημα παραμένει εκτός ΦΠΑ και αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
Όταν όμως ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει τουλάχιστον 3 ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση, προκύπτει υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας και η δραστηριότητα υπάγεται σε ΦΠΑ 13%.
Για τα νομικά πρόσωπα, η δραστηριότητα υπάγεται σε ΦΠΑ ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων.
Τι πρόστιμα υπάρχουν σε περίπτωση παράλειψης;
| Παράβαση | Πρόστιμο |
|---|---|
| Μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων | 50% των ακαθάριστων εσόδων, με ελάχιστο ποσό 5.000 € |
| Μη υποβολή ή ανακριβής Δήλωση | Διπλάσιο του μισθώματος όπως εμφανίζεται στην πλατφόρμα κατά τον έλεγχο |
| Εκπρόθεσμη Δήλωση | 100 €, δεν επιβάλλεται εφόσον το σχετικό εισόδημα έχει ήδη δηλωθεί |
Ισχύουν νέοι περιορισμοί στη Θεσσαλονίκη το 2026;
Ναι. Ενώ αντίστοιχοι περιορισμοί εφαρμόζονται ήδη σε περιοχές της Αθήνας, από το 2026 το μέτρο επεκτείνεται και στη Θεσσαλονίκη.
Συγκεκριμένα, από την 1 Ιουλίου 2026 έως 31 Δεκεμβρίου 2026 προβλέπεται περιορισμός στην εγγραφή νέων ακινήτων στο Μητρώο στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης.
Για ιδιοκτήτες που εξετάζουν αγορά, πώληση ή νέα εκμετάλλευση ακινήτου στις συγκεκριμένες περιοχές, είναι σημαντικό να ελέγχεται εκ των προτέρων αν είναι δυνατή η έκδοση νέου ΑΜΑ και ποιοι περιορισμοί ισχύουν κατά τον χρόνο της συναλλαγής.
Τι πρέπει να κρατήσετε για τη φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης
Η φορολογία βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν σταματά στο ερώτημα «πόσο φόρο πληρώνω».
Πρόκειται για ένα σύνολο υποχρεώσεων που λειτουργούν παράλληλα: σωστή κατηγοριοποίηση εισοδήματος, εγγραφή στο Μητρώο, Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής, Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση, ΦΠΑ και, όπου υπάρχει επιχειρηματική δραστηριότητα, Τέλος Παρεπιδημούντων.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν ο αριθμός των ακινήτων φτάσει τα 3, καθώς τότε αλλάζει ουσιαστικά η φορολογική αντιμετώπιση και προκύπτουν υποχρεώσεις έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας και ΦΠΑ.
Η Link Consulting προσφέρει φοροτεχνική υποστήριξη σε ιδιοκτήτες, διαχειριστές και επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στη βραχυχρόνια μίσθωση, από τη σωστή κατηγοριοποίηση του εισοδήματος και την έναρξη δραστηριότητας μέχρι το Μητρώο, τον ΦΠΑ και τις λοιπές φορολογικές υποχρεώσεις.
