Οι έλεγχοι της ΑΑΔΕ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν ήδη ξεκινήσει και χιλιάδες ιδιώτες hosts που δραστηριοποιούνται μέσω πλατφορμών όπως Airbnb και Booking λαμβάνουν ειδοποιήσεις για πιθανές αποκλίσεις στα δηλωθέντα εισοδήματα των τελευταίων ετών. Οι διασταυρώσεις στοιχείων αφορούν κυρίως τα φορολογικά έτη 2020 έως 2023 και επικεντρώνονται στις διαφορές μεταξύ των ποσών που εμφανίζονται στις πλατφόρμες και εκείνων που δηλώθηκαν στις φορολογικές δηλώσεις και στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Αφορούν κυρίως τα φορολογικά έτη 2020 έως 2023 και πραγματοποιούνται μέσω αυτοματοποιημένων διασταυρώσεων στοιχείων που λαμβάνονται απευθείας από τις ψηφιακές πλατφόρμες. Σύμφωνα με τις μέχρι σήμερα πληροφορίες, οι έλεγχοι αναμένεται να συνεχιστούν και τα επόμενα χρόνια με ακόμη μεγαλύτερη ένταση, γεγονός που καθιστά τη σωστή δήλωση των εισοδημάτων και την ορθή παρακολούθηση των κρατήσεων πιο σημαντική από ποτέ για κάθε ιδιώτη host.
Με τους ελέγχους να γίνονται πλέον αυτοματοποιημένα και τις πλατφόρμες να διαβιβάζουν ολοένα περισσότερα δεδομένα στην ΑΑΔΕ, η σωστή παρακολούθηση των κρατήσεων και των δηλώσεων γίνεται πιο σημαντική από ποτέ.
Βραχυχρόνιες Μισθώσεις: Ποιο είναι το συχνότερο λάθος που εντοπίζει η ΑΑΔΕ
Ένα από τα συχνότερα λάθη αφορά το ποσό που δηλώνεται ως εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση. Πολλοί ιδιώτες hosts δήλωναν το ποσό που τελικά κατέληγε στον τραπεζικό τους λογαριασμό μετά την αφαίρεση της προμήθειας της πλατφόρμας.
Ωστόσο, σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ, φορολογητέο εισόδημα θεωρείται το συνολικό ποσό που πλήρωσε ο επισκέπτης πριν από οποιαδήποτε παρακράτηση ή προμήθεια πλατφόρμας. Οι αποκλίσεις αυτές είναι συχνά η βασική αιτία που οδηγεί σε πρόσθετους φόρους, προσαυξήσεις ή ακόμη και πρόστιμα.
Παράλληλα, συχνά προβλήματα προκύπτουν από:
- Μεταφερόμενες πληρωμές μεταξύ διαφορετικών φορολογικών ετών,
- Ακυρώσεις κρατήσεων που εμφανίζονται λανθασμένα ως έσοδο,
- Διαφορετικό τρόπο καταγραφής ποσών ανά πλατφόρμα,
- Λανθασμένες δηλώσεις στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Τι θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση
Ως βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται η ενοικίαση ή υπεκμίσθωση ακινήτου για χρονικό διάστημα μικρότερο των 60 ημερών ανά σύμβαση μίσθωσης, είτε πραγματοποιείται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας είτε όχι.
Στις περιπτώσεις αυτές επιτρέπεται αποκλειστικά η παροχή διαμονής και κλινοσκεπασμάτων, χωρίς επιπλέον υπηρεσίες όπως:
- Καθαριότητα κατά τη διάρκεια διαμονής,
- Πρωινό,
- Μεταφορές,
- Concierge υπηρεσίες.
Η παροχή πρόσθετων υπηρεσιών μπορεί να αλλάξει τη φορολογική αντιμετώπιση της δραστηριότητας.
Πότε οι βραχυχρόνιες μισθώσεις θεωρούνται επιχειρηματική δραστηριότητα
Η φορολογική αντιμετώπιση εξαρτάται από τον αριθμό των ακινήτων που διαθέτει κάποιος σε βραχυχρόνια μίσθωση.
Όταν ο ιδιώτης διαθέτει έως δύο ακίνητα, το εισόδημα θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται κλιμακωτά ως εξής:
| Εισόδημα | Φορολογικός Συντελεστής |
|---|---|
| Έως 12.000€ | 15% |
| 12.001€ – 24.000€ | 25% |
| 24.001€ – 35.000€ | 35% |
| Άνω των 35.000€ | 45% |
Από τρία ακίνητα και πάνω, το εισόδημα θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα, γεγονός που συνεπάγεται:
- Υποχρεωτική έναρξη δραστηριότητας,
- Τήρηση βιβλίων,
- Επιπλέον φορολογικές και ασφαλιστικές υποχρεώσεις.
Νέες υποχρεώσεις για Airbnb και Booking από 01/10/2025
Από την 1η Οκτωβρίου 2025 τίθενται σε ισχύ νέες τεχνικές και λειτουργικές υποχρεώσεις για όλα τα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Οι νέες απαιτήσεις αφορούν θέματα ασφάλειας, λειτουργικότητας και υποδομών και θα ισχύουν για όλους τους διαχειριστές ακινήτων.
Τα ακίνητα θα πρέπει:
- Να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης,
- Να διαθέτουν φυσικό φωτισμό και αερισμό,
- Να διαθέτουν κλιματισμό.
Παράλληλα, θα απαιτούνται:
- Ασφάλιση αστικής ευθύνης,
- Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου,
- Πυροσβεστήρες,
- Ανιχνευτές καπνού,
- Ρελέ ασφαλείας,
- Φαρμακείο,
- Οδηγός έκτακτης ανάγκης,
- Πιστοποιητικά απεντόμωσης και μυοκτονίας.
Οι έλεγχοι θα πραγματοποιούνται επιτόπου από τις αρμόδιες υπηρεσίες και η μη συμμόρφωση μπορεί να οδηγήσει σε σημαντικά πρόστιμα.
Τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση
Για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης εφαρμόζεται τέλος ανθεκτικότητας ανά ημέρα διαμονής και ανά ακίνητο.
Οι ισχύουσες χρεώσεις διαμορφώνονται ως εξής & η σωστή απόδοση του τέλους αποτελεί πλέον βασική υποχρέωση για τους διαχειριστές ακινήτων:
| Περίοδος | Τέλος Ανθεκτικότητας |
|---|---|
| Απρίλιος – Οκτώβριος | 8€ ανά ημέρα |
| Νοέμβριος – Μάρτιος | 2€ ανά ημέρα |
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιώτες hosts
Με τους ελέγχους της ΑΑΔΕ να εντείνονται και τις διασταυρώσεις στοιχείων να γίνονται πλέον αυτοματοποιημένα, η σωστή παρακολούθηση των κρατήσεων και των δηλώσεων είναι καθοριστικής σημασίας.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται:
- Στα ποσά που δηλώνονται,
- Στις προμήθειες των πλατφορμών,
- Στις ακυρώσεις κρατήσεων,
- Στις ημερομηνίες πληρωμών,
- Στην ορθή υποβολή των δηλώσεων,
- Στη συμμόρφωση με τις νέες τεχνικές απαιτήσεις.
Ακόμη και μικρές αποκλίσεις μπορούν να οδηγήσουν σε φορολογικές επιβαρύνσεις ή πρόστιμα, ειδικά σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν διαφορές μεταξύ των στοιχείων που διαβιβάζουν οι πλατφόρμες και των ποσών που δηλώνονται στην ΑΑΔΕ.
Βραχυχρόνιες Μισθώσεις: Γιατί χρειάζεται σωστή φορολογική καθοδήγηση
Η διαχείριση βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν αφορά πλέον μόνο την καταχώρηση ενός ακινήτου σε μια πλατφόρμα. Οι νέες φορολογικές και λειτουργικές υποχρεώσεις απαιτούν σωστή παρακολούθηση εισοδημάτων, ορθή υποβολή δηλώσεων και συμμόρφωση με τις νέες απαιτήσεις της νομοθεσίας.
Η ομάδα της Link Consulting αναλαμβάνει τον πλήρη έλεγχο της φορολογικής εικόνας των ακινήτων σας και σας καθοδηγεί υπεύθυνα σε κάθε στάδιο της διαδικασίας, από τη σωστή δήλωση εισοδημάτων έως τη συμμόρφωση με τις νέες υποχρεώσεις της ΑΑΔΕ.
Αν θέλετε να εξετάσουμε τη δική σας περίπτωση και να βεβαιωθείτε ότι οι δηλώσεις και οι υποχρεώσεις σας είναι σωστά οργανωμένες, επικοινωνήστε μαζί μας και ενημερωθείτε υπεύθυνα πριν από οποιονδήποτε φορολογικό έλεγχο.
Χρειάζεστε βοήθεια;
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις εξελίσσονται πλέον σε μια δραστηριότητα με αυξημένες φορολογικές και λειτουργικές υποχρεώσεις, ενώ οι έλεγχοι της ΑΑΔΕ γίνονται όλο και πιο στοχευμένοι και αυτοματοποιημένοι. Η σωστή δήλωση των εισοδημάτων, η ορθή παρακολούθηση των κρατήσεων και η συμμόρφωση με τις νέες απαιτήσεις είναι πλέον απαραίτητες για κάθε ιδιώτη host.
Αν θέλετε να βεβαιωθείτε ότι οι δηλώσεις και οι υποχρεώσεις σας είναι σωστά οργανωμένες πριν από έναν πιθανό έλεγχο, η ομάδα μας είναι εδώ για να σας καθοδηγήσει υπεύθυνα σε κάθε στάδιο.
Επικοινωνήστε μαζί μας και ενημερωθείτε υπεύθυνα για όλα όσα χρειάζεται να προσέξετε πριν από έναν πιθανό φορολογικό έλεγχο. Κλείστε Ραντεβού Άμεσα
